ارتفاع وهمي … لماذا لم تنخفض أسعار العقارات في مصر مع هبوط تكلفة البناء؟

تواصل أسعار العقارات في مصر التحليق عند مستوياتها القياسية، بل وتسجل زيادات طفيفة في بعض المناطق، رغم تراجع أسعار الفائدة، وتحسن سعر صرف الجنيه، وانخفاض أسعار مواد البناء الأساسية، ما يثير تساؤلات واسعة حول أسباب تمسّك المطورين بالأسعار المرتفعة وعدم انعكاس التراجع في التكاليف على العملاء.

وأكد طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، أن استمرار الأسعار المرتفعة يعود إلى التكاليف الكلية التي تتجاوز مدخلات البناء لتشمل الأعباء التمويلية والرسوم الحكومية المتعددة، مشيرًا إلى أن معظم المطورين فضلوا تقديم تسهيلات أطول في السداد بدلاً من خفض الأسعار المباشرة.

وأضاف شكري أن الحفاظ على الأسعار عند مستوياتها الحالية ضروري لضمان “توازن السوق”، بحيث لا يتضرر المشترون القدامى، وفي الوقت نفسه جذب عملاء جدد يسعون لحفظ قيمة مدخراتهم واستثمارها. وأوضح أن هناك نحو 3270 رسماً متنوعاً يطبق على المشروعات، إلى جانب ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه، ما يزيد من الأسعار النهائية للوحدات العقارية.

وفيما يتعلق بتأثير سعر الصرف، أشار شكري إلى أن الشركات اعتمدت تسعير وحداتها وفق سعر صرف الجنيه مقابل الدولار في السوق الموازية خلال فترة شح النقد الأجنبي قبل مارس 2024، ما رفع تكلفة الوحدات بشكل كبير. ورغم تحسن سعر العملة لاحقاً، لم ينعكس ذلك على أسعار العقارات التي ظلت شبه مستقرة عند مستوياتها المرتفعة.

كما تراجع سعر طن الحديد بنسبة 33.3% ليسجل نحو 40 ألف جنيه، والأسمنت بنسبة 20% ليبلغ 4 آلاف جنيه، إلا أن هذه التخفيضات لم تُترجم إلى انخفاض الأسعار، بحسب محمود جاد، الرئيس المشارك بقطاع البحوث في شركة “العربي الأفريقي الدولي”، موضحاً أن ارتفاع جودة التصميمات والتشطيبات يلعب دوراً في رفع الأسعار.

وعن آلية التمويل، أوضح نجيب ساويرس، رئيس مجلس إدارة “أورا للتطوير العقاري”، أن البيع على آجال سداد طويلة يجعل نحو 70% من السعر يعكس الفوائد البنكية، بينما لا يمثل تكلفة البناء سوى 30% فقط.

كما اعتبر فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، أن تكلفة الأرض تمثل نحو نصف الإيرادات الكلية للمشروع، فيما تشمل النسبة المتبقية المصاريف الإدارية والتسويق والضرائب وصافي أرباح الشركات، مؤكداً أن ارتفاع الأسعار يعكس تفاعل عوامل متعددة بين تكلفة البناء، التمويل، أسعار الأراضي، واستراتيجيات جذب المستثمرين المحليين والأجانب.